Tilstandsrapport lesen: TG0 bis TG3 und nicht untersuchte Bauteile
Wie du Zustandsgrade einordnest, Unsicherheiten erkennst und aus dem Bericht konkrete Fragen für Besichtigung und Budget ableitest.
Inhaltsverzeichnis
Der tilstandsrapport beschreibt den untersuchten Zustand einer Immobilie. Lies die Begründung und den Untersuchungsumfang zu jedem Bauteil, nicht nur die farbige Zusammenfassung. Eine niedrige Zahl an TG3-Punkten sagt wenig, wenn wichtige Bereiche gar nicht geprüft wurden.
Was bedeuten die Zustandsgrade?
| Grad | Grundsätzliche Einordnung | Deine nächste Frage |
|---|---|---|
| TG0 | Keine Abweichung | Was wurde untersucht und dokumentiert? |
| TG1 | Geringfügige oder mäßige Abweichungen | Welche normale Wartung steht an? |
| TG2 | Wesentliche Abweichungen | Was ist die Ursache, welche Folgen und Maßnahmen werden beschrieben? |
| TG3 | Große oder schwere Abweichungen | Welche Arbeiten sind kurzfristig nötig und wie belastbar ist die Kostenschätzung? |
| TGIU | Nicht untersucht | Warum fehlt die Untersuchung und wie lässt sich die Unsicherheit klären? |
Die norwegische Verordnung zu Zustandsberichten beschreibt die Anforderungen. Für die Vergabe der Grade verweist sie auf NS 3600:2025; die Übergangsfrist für die vorherige Fassung endete am 1. Juli 2026. Das bedeutet nicht, dass jede Bestimmung der Norm automatisch eine gesetzliche Mindestanforderung ist. DiBK zur neuen Normfassung.
TG2 ist kein fester Reparaturpreis
Hinter demselben Grad können unterschiedliche Sachverhalte stehen: Alter, fehlende Dokumentation, technische Abweichungen oder ein beobachteter Schaden. Übertrage deshalb keine Kosten eines anderen Hauses auf dein Objekt.
Notiere für jeden auffälligen Punkt vier Dinge: Befund, vermutete Ursache, empfohlene Maßnahme und offene Frage. Wenn der Bericht eine Untersuchung empfiehlt, ist ein pauschaler Preisabschlag kein Ersatz dafür.
Diese Bereiche verdienen gezielte Rückfragen
- Bad und Feuchträume: Welche Abdichtung und Umbauten sind dokumentiert? Wo wurde Feuchte gemessen, wo nicht?
- Dach und Dachraum: Welche Bereiche waren zugänglich? Gibt es Hinweise auf Undichtigkeiten oder Kondensat?
- Keller und Gelände: Wie werden Wasser und Niederschlag vom Haus abgeführt? Welche Feuchtespuren beschreibt der Bericht?
- Wasser und Abwasser: Was gehört zur Untersuchung, welche privaten Anlagen und Wartungsnachweise fehlen?
- Elektrik: Welche Dokumente liegen vor und welche zusätzliche Kontrolle wird empfohlen?
Das sind Fragen für die Prüfung des konkreten Hauses, keine Ferndiagnose. Bei einem teuren oder unklaren Befund sollte ein geeigneter Fachbetrieb beziehungsweise Sachverständiger die nötige Untersuchung und ein Angebot erstellen.
Drei Dokumente nebeneinanderlegen
Vergleiche den Zustandsbericht mit der egenerklæring des Verkäufers und den genehmigten Plänen. Wenn der Verkäufer einen Wasserschaden erwähnt, suche im Bericht nach dessen Bewertung. Wenn ein Raum als Schlafzimmer beworben wird, kläre die genehmigte Nutzung separat. Ein Zustandsgrad bestätigt keine Baugenehmigung.
Prüfe außerdem Datum, Anhänge und Einschränkungen des Berichts. War ein Raum verschlossen oder das Dach wegen Schnee nicht einsehbar, bleibt genau dort eine Informationslücke.
Vom Bericht zum Gebotsbudget
Trenne Arbeiten in „vor Nutzung klären“, „absehbar einplanen“ und „laufend beobachten“. Lass wesentliche Maßnahmen möglichst vor der budrunde beziffern. Halte eine zusätzliche Reserve für ungeklärte Punkte vor und übertrage die Beträge in deine Gesamtkostenrechnung.
Kaufe nicht allein nach der Anzahl der Zustandsgrade. Entscheidend ist, ob du die beschriebenen Risiken verstehst und finanzieren kannst.
Redaktionell überarbeitet am 11. September 2026. Quellen zu den jeweiligen Angaben sind im Text verlinkt.
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