Bankgarantie und Anzahlung beim Hauskauf in Norwegen — Was nach dem Zuschlag passiert

Inhaltsverzeichnis

1. Die 10%-Anzahlung: Pflicht und Zeitdruck
2. Zwei Wege zur Anzahlung
3. Option 1: Barzahlung (Kontant innbetaling)
4. Option 2: Bankgarantie (Bankgaranti)
5. Was passiert mit dem Geld?
6. Finanzierung vorbereiten: Finansieringsbevis
7. Eigenkapitalpflicht in Norwegen
8. Kosten bei der Übernahme (Overtagelse)

Der Hauskauf in Norwegen läuft anders als in Deutschland. Es gibt keine Notarpflicht beim Kauf selbst — der Kaufvertrag kommt nach dem Zuschlag per Budaksept (Akzeptierung des Gebots) zustande. Was viele deutsche Käufer überrascht: Innerhalb von nur 3 Werktagen muss eine Anzahlung von 10% des Kaufpreises geleistet werden.

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Die 10%-Anzahlung: Pflicht und Zeitdruck

Gesetzliche Grundlage: Eiendomsmeglingsloven (Immobilienmaklergesetz) § 6-9 schreibt vor, dass Käufer nach dem Zuschlag eine Sicherheitsleistung von 10% des Kaufpreises stellen müssen.

Frist: In der Regel 3 Werktage nach dem Zuschlag (Budaksept).

Was das konkret bedeutet:

• Kaufpreis 3.500.000 NOK → Anzahlung: 350.000 NOK (ca. 31.000 €)
• Diese Summe muss innerhalb von 3 Werktagen beim Makler eingetroffen sein
• Fehlt die Zahlung: Der Kaufvertrag kann vom Verkäufer aufgelöst werden — und der Käufer kann für Folgeschäden haftbar gemacht werden

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Zwei Wege zur Anzahlung

Option 1: Barzahlung (Kontant innbetaling)

Der Käufer überweist 10% direkt auf das Treuhandkonto des Maklers (klientkonto).

Vorteil: Einfach und direkt.

Nachteil: Man muss die Summe sofort liquide haben — bevor die Bank die Finanzierung vollständig freigegeben hat.

Wichtig für Ausländer: Deutsche Konten für internationale Überweisungen nach Norwegen (SWIFT/SEPA NOK) brauchen manchmal 2–3 Werktage — Puffer einplanen.

Option 2: Bankgarantie (Bankgaranti)

Die Bank des Käufers stellt eine Garantieerklärung aus, die dem Makler als Sicherheit dient. Die Bank garantiert damit, dass sie die 10% auszahlt wenn der Käufer seinen Vertragspflichten nicht nachkommt.

Wie man eine Bankgarantie bekommt: 1. Bank kontaktieren — am besten bereits vor dem Bieten 2. Kreditlinie oder Sicherheit bei der Bank hinterlegen 3. Bank stellt Garantieurkunde aus (dauert 1–3 Werktage) 4. Garantieurkunde dem Makler übergeben

Kosten der Bankgarantie: Ca. 0,5–1,5% der garantierten Summe als Gebühr, mindestens ca. 3.000–6.000 NOK.

Für wen sinnvoll: Wenn das Eigenkapital nicht sofort liquid ist aber die Finanzierung grundsätzlich steht. Die Bank bestätigt im Wesentlichen, dass sie hinter dem Käufer steht.

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Was passiert mit dem Geld?

Beim Makler geparkt: Die Anzahlung liegt auf dem Klientkonto des Maklers — weder beim Käufer noch beim Verkäufer. Zinsen aus dem Klientkonto gehen in Norwegen gesetzlich an den Käufer.

Bei Übergabe (Overtagelse): Der restliche Kaufpreis plus eventuelle Nebenkosten werden fällig. Erst dann bekommt der Verkäufer sein Geld.

Wenn der Kauf platzt:

• Käufer zieht zurück: Anzahlung verfällt ggf. als Schadensersatz an den Verkäufer
• Verkäufer zieht zurück: Käufer bekommt Anzahlung vollständig zurück + mögliche Schadensersatzansprüche gegen Verkäufer

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Finanzierung vorbereiten: Finansieringsbevis

Das Finansieringsbevis (Finanzierungsnachweis) ist das wichtigste Dokument vor dem ersten Gebot. Es ist eine schriftliche Bestätigung der Bank, bis zu welchem Betrag sie bereit ist, den Käufer zu finanzieren.

Warum man es vorher braucht:

• Ohne Finansieringsbevis ist man nicht ernsthaft bietbar
• Makler und Verkäufer verlangen es oft als Bedingung für das erste Gebot
• Es schützt einen selbst: Man bietet nicht über den eigenen Finanzierungsrahmen hinaus

Wie man es bekommt: 1. Bank (norwegisch oder deutsche Bank mit Norwegen-Erfahrung) kontaktieren 2. Einkommensnachweise, Steuerbescheid, Schuldenübersicht vorlegen 3. Bank prüft Bonität und stellt Finansieringsbevis aus (kostenlos, unverbindlich) 4. Gilt für ca. 3–6 Monate

Für deutsche Käufer: Nicht alle deutschen Banken vergeben Hypotheken für Immobilien in Norwegen. Optionen: Lokale norwegische Banken (DNB, SpareBank 1 etc.) oder spezialisierte Auslandsfinanzierungs-Anbieter.

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Eigenkapitalpflicht in Norwegen

In Norwegen schreibt die Finanstilsynet (Finanzaufsicht) vor:

Minimum Eigenkapital: 15% des Kaufpreises

Ausnahmen:

• Für Erstkäufer unter 34 Jahren: BSU-Guthaben (Bausparförderung) kann als Teil des Eigenkapitals gelten
• Für bestimmte Regionen: In Oslofjord-Gemeinden gelten manchmal strengere Anforderungen

Praxis: Die meisten Banken verlangen 15–25% Eigenkapital. Mit 85% Beleihung sind Angebote möglich, aber Zinssatz ist dann oft höher.

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Kosten bei der Übernahme (Overtagelse)

Neben dem Kaufpreis fallen beim Hauskauf in Norwegen folgende Kosten an:

| Kostenart | Höhe | |---|---| | Tinglysingsgebyr (Grundbucheintragung) | 585 NOK | | Dokumentavgift (Grunderwerbsteuer) | 2,5% des Kaufpreises (für Selveier) | | Maklergebühr | 1–3% (Verkäufer zahlt, nicht Käufer) | | Bankgarantie | 0,5–1,5% der garantierten Summe | | Tilstandsrapport (falls selbst beauftragt) | 5.000–15.000 NOK |

Dokumentavgift: Das ist der größte Posten — bei einem Haus für 3.500.000 NOK: 87.500 NOK (ca. 7.700 €). Fällt nicht an bei Borettslag-Leiligheter (da wird nicht der Grundbesitz sondern Anteile übertragen).

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Fristen und gesetzliche Details: Eiendomsmeglingsloven auf lovdata.no. Für komplexe Finanzierungen: Spezialisierter Immobilienmakler oder Jurist empfohlen.

Weiterführend: [Hauskauf Norwegen Checkliste](/ratgeber/hauskauf-norwegen-checkliste) · [BSU Bausparförderung für Jüngere](/ratgeber/bsu-bausparfoerderung-norwegen) · [Borettslag und Eierseksjon erklärt](/ratgeber/eierseksjonssameie-norwegen-erklaert) · [Immobilienmakler in Norwegen](/ratgeber/immobilien-makler-norwegen)